Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier : les solutions à connaître

La transmission d’un bien immobilier peut s’avérer coûteuse pour les héritiers en raison des droits de succession. Cependant, il existe plusieurs solutions pour réduire voire éviter ces droits. Dans cet article, nous allons vous présenter les différentes options à votre disposition pour optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier.

1. La donation

La donation est un moyen efficace de transmettre un bien immobilier de son vivant, tout en limitant les droits de succession. En effet, la loi prévoit des abattements sur les donations, qui varient en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Par exemple, vous pouvez donner jusqu’à 100 000 € en franchise d’impôts à chacun de vos enfants tous les 15 ans. Les petits-enfants bénéficient quant à eux d’un abattement de 31 865 €.

2. La démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété (le droit d’utiliser et de disposer du bien) et l’usufruit (le droit d’en percevoir les revenus). Cette technique permet au nu-propriétaire (souvent un enfant) d’hériter du bien sans avoir à payer de droits de succession sur la valeur totale, puisque l’usufruitier (généralement le parent) conserve une partie des droits sur le bien jusqu’à son décès. À ce moment-là, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.

3. L’assurance-vie

L’assurance-vie est un outil de transmission du patrimoine particulièrement avantageux en matière de droits de succession. En effet, les sommes versées sur un contrat d’assurance-vie sont transmises au(x) bénéficiaire(s) désigné(s) en cas de décès de l’assuré, sans intégrer la succession. Ainsi, les capitaux transmis échappent aux droits de succession dans certaines limites : 152 500 € par bénéficiaire lorsque les versements sont effectués avant 70 ans, et 30 500 € pour les versements effectués après 70 ans.

4. La société civile immobilière (SCI)

La création d’une société civile immobilière (SCI) permet de détenir un bien immobilier à plusieurs. Chaque associé possède des parts sociales correspondant à sa quote-part dans le capital de la SCI. Ainsi, il est possible de transmettre ces parts sociales plutôt que le bien immobilier lui-même, ce qui peut permettre d’économiser sur les droits de succession grâce à des abattements spécifiques et à la possibilité d’étaler les donations dans le temps.

5. Le mandat à effet posthume

Le mandat à effet posthume est un dispositif qui permet au testateur (la personne qui rédige le testament) de désigner un mandataire pour gérer la transmission de son patrimoine après son décès. Ce mandataire peut être chargé de vendre le bien immobilier et de répartir le produit de la vente entre les héritiers, ce qui permet d’éviter les droits de succession sur la valeur du bien.

6. La tontine

La tontine est une clause d’un contrat d’achat immobilier qui prévoit que, en cas de décès de l’un des acquéreurs, sa part revient automatiquement à l’autre. Ainsi, il n’y a pas de transmission du patrimoine au sens strict et les droits de succession ne s’appliquent pas. Toutefois, cette solution est plutôt adaptée aux couples sans enfants ou avec des enfants issus d’une même union.

En connaissant ces différentes solutions pour éviter ou réduire les droits de succession sur un bien immobilier, vous pourrez choisir celle qui correspond le mieux à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux. L’idéal est de se faire accompagner par un professionnel (notaire, avocat fiscaliste) pour mettre en place la stratégie la plus adaptée à votre cas particulier.