Le marché immobilier français traverse une phase de transformation profonde. Expertimo immobilier s'est imposé comme un réseau de mandataires incontournables pour ceux qui cherchent à acheter, vendre ou investir dans ce contexte mouvant. Entre la stabilisation progressive des taux après la turbulence de 2025, les nouvelles contraintes réglementaires sur la performance énergétique et l'essor des outils numériques, les professionnels du secteur doivent s'adapter en permanence. Les acheteurs, eux, naviguent entre opportunités réelles et vigilance accrue. Comprendre les dynamiques actuelles devient donc une nécessité, que l'on soit primo-accédant, investisseur aguerri ou simplement en quête d'une résidence principale. Voici les grandes tendances qui structurent le marché en 2026.
Ce que révèle le marché immobilier aujourd'hui
Après plusieurs années de tensions sur les taux et les prix, le marché immobilier français retrouve une certaine lisibilité. Le taux moyen des prêts immobiliers s'établit autour de 2,5 % selon les données suivies par la Banque de France, un niveau qui redonne du souffle aux projets d'achat mis en suspens durant la période de resserrement monétaire. Les banques reprennent progressivement leurs politiques d'octroi de crédit, avec des conditions plus accessibles pour les profils solides.
Les prix, eux, continuent de progresser dans les grandes métropoles. Le prix moyen au mètre carré dans les villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux aurait augmenté d'environ 5 % par rapport à 2025. Cette hausse reste toutefois inégale : les villes moyennes et certaines zones rurales offrent des valorisations plus modérées, parfois accompagnées d'une demande soutenue liée au télétravail.
Deux phénomènes structurent les décisions d'achat. D'un côté, une tension persistante sur l'offre de logements neufs, freinée par les difficultés du secteur de la construction depuis 2023. De l'autre, un regain d'intérêt pour l'ancien, notamment les biens rénovés ou rénovables avec des dispositifs d'aide. Le marché locatif reste sous pression dans les grandes agglomérations, avec des loyers qui progressent plus vite que les revenus dans plusieurs zones tendues.
Les investisseurs institutionnels et particuliers repositionnent leurs stratégies. Le démembrement de propriété, par exemple, attire davantage d'attention : ce montage juridique, qui sépare les droits entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, permet d'acquérir un bien à prix réduit tout en anticipant une transmission patrimoniale optimisée. Ce type d'approche, longtemps réservé aux initiés, se démocratise sous l'impulsion de conseillers spécialisés et de réseaux comme Expertimo.
Expertimo immobilier : un réseau de mandataires au cœur des mutations
Expertimo est un réseau national de mandataires immobiliers indépendants qui opèrent sous une enseigne commune tout en conservant leur autonomie commerciale. Ce modèle, distinct de l'agence traditionnelle, répond à une attente forte des professionnels souhaitant exercer librement sans les contraintes d'une structure salariée ou franchisée classique.
Le réseau se distingue par la qualité des outils mis à disposition de ses membres : logiciels de gestion, formation continue, accompagnement juridique, accès à des bases de données partagées. En 2026, la digitalisation des processus de vente constitue un axe de développement majeur pour ce type de structure. Les visites virtuelles en 3D, la signature électronique des mandats et les estimations algorithmiques de prix transforment le quotidien des mandataires.
La Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) souligne régulièrement que la professionnalisation des intermédiaires est une condition du bon fonctionnement du marché. Expertimo s'inscrit dans cette logique en imposant des standards de formation à ses agents, notamment sur les obligations liées au DPE (diagnostic de performance énergétique) et aux nouvelles normes environnementales.
Autre atout du modèle : la couverture géographique. Les mandataires Expertimo interviennent sur l'ensemble du territoire, y compris dans des zones moins couvertes par les grandes agences urbaines. Cette capillarité permet d'accompagner des transactions dans des marchés locaux spécifiques, où la connaissance du terrain prime sur la notoriété de l'enseigne.
Les nouvelles contraintes réglementaires qui redessinent le secteur
Le cadre légal de l'immobilier évolue à un rythme soutenu. La réglementation sur les passoires thermiques continue de produire ses effets : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location, une mesure qui pousse de nombreux propriétaires à arbitrer entre rénovation et vente. Cette dynamique alimente l'offre sur le marché de l'ancien et crée des opportunités pour les acheteurs disposés à rénover.
Le Ministère de la Cohésion des Territoires a par ailleurs renforcé les obligations de transparence dans les transactions. Les diagnostics obligatoires se sont multipliés, et les professionnels doivent désormais maîtriser un corpus réglementaire dense. Un mandataire mal formé expose ses clients à des litiges post-vente coûteux.
La loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, déploie encore ses effets en 2026 avec des échéances progressives sur la performance énergétique des biens mis en location. Les propriétaires bailleurs sont contraints d'anticiper des travaux parfois lourds, sous peine de se voir interdire toute révision de loyer ou, à terme, toute mise en location. Ce contexte favorise les professionnels capables de conseiller sur les aides à la rénovation, comme MaPrimeRénov' ou les certificats d'économies d'énergie.
Les règles encadrant les SCI (sociétés civiles immobilières) et les montages en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ont également été précisées, avec une vigilance accrue sur la transparence des promoteurs et la protection des acquéreurs. Les acheteurs sur plan bénéficient désormais d'un droit à l'information renforcé avant toute signature.
Les aides à l'accession : ce que les acheteurs peuvent mobiliser
Accéder à la propriété reste un objectif partagé par une large partie des Français, mais les conditions d'éligibilité aux aides publiques méritent d'être bien comprises. Le prêt à taux zéro (PTZ) reste le dispositif phare pour les primo-accédants : il permet de financer une partie de l'acquisition sans payer d'intérêts, sous réserve de respecter des plafonds de ressources. Pour une personne seule, ce plafond est fixé à 37 000 euros de revenus annuels en 2026.
Les critères d'éligibilité au PTZ portent sur plusieurs dimensions :
- Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années
- Respecter les plafonds de ressources définis selon la composition du foyer et la zone géographique
- Acquérir un logement neuf ou un bien ancien avec travaux dans certaines zones
- Occuper le bien comme résidence principale dans un délai d'un an après l'achat ou la fin des travaux
Au-delà du PTZ, d'autres leviers existent. Les prêts Action Logement ciblent les salariés du secteur privé. Les collectivités locales proposent parfois des aides complémentaires, variables selon les territoires. Un accompagnement par un professionnel compétent, qu'il soit courtier, notaire ou mandataire spécialisé, permet de ne pas passer à côté de ces dispositifs.
Les dispositifs fiscaux liés à l'investissement locatif, comme le successeur du dispositif Pinel, ont été recentrés sur des critères environnementaux stricts. Les biens éligibles doivent désormais afficher des performances énergétiques élevées, ce qui oriente naturellement les investisseurs vers le neuf labellisé ou le logement ancien très rénové.
Ce qui attend le marché dans les prochaines années
Les prochaines années s'annoncent sous le signe de la sélectivité. Les acheteurs, mieux informés et plus exigeants sur la qualité énergétique des biens, exercent une pression à la baisse sur les prix des logements mal classés au DPE. À l'inverse, les biens performants sur le plan thermique voient leur valeur se consolider, voire progresser.
La démographie continuera d'influencer les dynamiques locales. Le vieillissement de la population génère une demande spécifique pour les logements adaptés, les résidences services seniors et les montages de type viager. Le démembrement de propriété devrait gagner en popularité dans ce contexte, offrant à des seniors propriétaires un moyen de monétiser leur patrimoine sans déménager.
Les réseaux de mandataires, portés par des outils numériques de plus en plus sophistiqués, continueront de capter des parts de marché face aux agences traditionnelles. La capacité à proposer des services complets, de l'estimation à la signature, en passant par le conseil en financement, sera déterminante. Expertimo et ses homologues devront investir dans la formation de leurs agents pour rester à niveau face à des réglementations qui s'accumulent.
Enfin, la Banque de France surveille de près l'évolution des taux directeurs européens. Toute remontée significative des taux d'emprunt pourrait freiner la reprise de la demande. Les professionnels avisés conseillent donc aux acheteurs potentiels de ne pas attendre une hypothétique baisse supplémentaire des taux, mais de sécuriser leur projet dès que leur situation financière le permet, en s'appuyant sur des intermédiaires qualifiés pour négocier les meilleures conditions.
