Face à la raréfaction des terrains disponibles et à la hausse des prix de l’immobilier, certaines personnes sont tentées d’acheter en zone inondable. Mais quels sont les risques à prendre en compte et quelles opportunités peut-on saisir lorsqu’on s’aventure sur ce marché ? Cet article fait le point pour vous.
Qu’est-ce qu’une zone inondable et comment la reconnaître ?
Une zone inondable est un secteur du territoire exposé aux crues ou aux submersions marines, c’est-à-dire où le risque d’inondation est plus élevé que dans les zones non-inondables. Ces zones sont généralement situées près des cours d’eau, des lacs ou du littoral. Leur délimitation officielle est réalisée par les services de l’État et peut être consultée auprès des mairies ou sur le site internet Géoportail.
Pour reconnaître une zone inondable, il faut se référer aux Plans de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI), qui sont élaborés par les préfectures en collaboration avec les collectivités locales. Ces plans définissent les zones à risque, ainsi que les règles de construction et d’aménagement applicables. Ils sont annexés aux documents d’urbanisme locaux (PLU, SCOT…) pour être pris en compte lors de l’instruction des demandes d’autorisation d’occupation des sols.
Les risques liés à l’achat en zone inondable
Acheter un bien immobilier en zone inondable présente plusieurs risques dont il faut avoir conscience avant de franchir le pas :
- Dégâts matériels : Les inondations peuvent provoquer des dommages importants aux bâtiments, aux équipements et aux biens personnels. Selon les données de la Fédération Française de l’Assurance, le coût moyen d’une indemnisation pour une habitation touchée par une inondation est estimé à 16 000 euros.
- Perturbations de la vie quotidienne : Les crues et submersions marines peuvent entraîner des coupures d’électricité, d’eau potable ou de télécommunications, ainsi que des difficultés d’accès aux services publics et privés (écoles, commerces, transports…).
- Risque pour la santé : Les inondations peuvent favoriser le développement de moisissures et la prolifération d’insectes ou de rongeurs vecteurs de maladies. Elles peuvent également entraîner des accidents (noyades, électrocutions…) ou aggraver certaines pathologies (asthme, allergies…).
- Difficultés de revente : Un bien immobilier situé en zone inondable peut être moins attractif pour les acheteurs et décoter sur le marché. Il peut aussi être soumis à des contraintes réglementaires spécifiques lors de sa revente (diagnostic « état des risques et pollutions », travaux de mise en conformité…).
- Coût de l’assurance : Les primes d’assurance habitation peuvent être plus élevées pour les biens situés en zone inondable, en raison du surcoût lié à la garantie « catastrophes naturelles ».
Les opportunités d’achat en zone inondable
Malgré ces risques, il existe des opportunités à saisir lorsqu’on achète en zone inondable :
- Prix attractifs : Les biens immobiliers situés en zone inondable sont souvent proposés à des prix inférieurs à ceux du marché local, ce qui peut permettre de réaliser une bonne affaire si l’on accepte d’assumer les contraintes liées au risque d’inondation.
- Aides financières : Certaines collectivités territoriales accordent des subventions ou des prêts bonifiés pour aider les particuliers à financer les travaux de protection de leur logement contre les inondations (rehaussement du bâti, installation de dispositifs anti-refoulement…).
- Valeur patrimoniale : Les zones inondables abritent souvent des paysages et un patrimoine bâti remarquables (zones humides, constructions traditionnelles…), qui peuvent conférer une valeur ajoutée au bien immobilier acquis.
Conseils pour acheter en zone inondable
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en zone inondable, voici quelques conseils pour limiter les risques et tirer le meilleur parti de votre investissement :
- Se renseigner sur les risques d’inondation : Consultez les PPRI et les documents d’urbanisme locaux pour connaître le niveau de risque auquel est exposé le bien que vous convoitez. Renseignez-vous également auprès des riverains et des professionnels de l’immobilier pour recueillir leur expérience et leur perception du risque.
- Évaluer les coûts de protection et de réparation : Avant d’acheter, estimez le montant des travaux nécessaires pour protéger votre futur logement contre les inondations, ainsi que les coûts de remise en état en cas de sinistre. N’hésitez pas à solliciter des devis auprès d’entreprises spécialisées ou à demander conseil à un expert en prévention des risques.
- Vérifier l’assurabilité du bien : Assurez-vous que le bien immobilier que vous souhaitez acquérir peut être couvert par une assurance habitation incluant la garantie « catastrophes naturelles ». Comparez les offres du marché pour trouver la meilleure couverture au meilleur prix.
- Négocier le prix d’achat : Le fait qu’un bien soit situé en zone inondable peut constituer un argument de négociation pour obtenir une réduction du prix de vente. Toutefois, veillez à ne pas sous-estimer les coûts liés aux travaux de protection et de réparation, qui pourraient annuler les économies réalisées à l’achat.
En tenant compte de ces éléments, il est possible d’acheter en zone inondable tout en maîtrisant les risques associés. Il convient néanmoins de rester vigilant et de bien évaluer le rapport entre les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement immobilier.